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土地探しのコツ・ポイント・方法。ハウスメーカーで家を建てるときの売り地探しに成功する方法は?坪単価などの条件や優先順位に注意して、いい物件を見つけよう。

はじめに

土地探し

全国どこでも家作りにかかせないものが土地。

ハウスメーカーが販売しているものを購入する、不動産業者が仲介しているものを購入する、自分で看板を探す、などその取得方法はさまざまです。ですが、いずれにしても、しっかり情報を吟味して選ぶ必要があります。高い買い物ですから、失敗するわけにいきません。

満足できる家作りのためにも、ぜひとも、坪単価が相場より安い、お手ごろな値段の分譲地を見つけたいものですね。

土地探しの基礎

環境のよい立地から

あなたが終の棲家にするべく土地を入手したいと考えられたときに、どういったことを考えられますか?「○○県○○市に住みたい」というような考えはあってもどんな土地がいいのかまでを考えることはまず難しいかもしれませんね。土地探しの上でいくつか候補を絞ったとき、周りの環境を考慮に入れてみましょう。学校が近い、国道や主要道路にアクセスが簡単、スーパーマーケットなどの商業施設が充実している、駅までの公共交通機関もしっかりしている、そういうような土地は数すくないかもしれませんが、車があればクリアできる条件なども考えて土地探しを始めてみましょう。団地内の土地つきの中古物件や新規造成地など色々な情報を見つけることができるかもしれません。

中古物件であれば、格安で土地をも手に入れることができるかもしれませんし、新規造成地・新興住宅地であれば街の発展性を見据えて土地を購入することができるでしょう。どんなに格安な土地でも、最寄駅へ向かうための公共交通機関の利便性がなかったり、病院や学校は地域に少ない、商業施設は車で30分などというようなライフラインの観点で不便な面が多く出てしまったら、考えものです。中には、田舎暮らしのロハスライフ・スローフード生活などというようなことを夢見ている方もいらっしゃいます。自由に手を加えることができる土地で、自給自足生活ができる生活のほうが便利ですね。あなたが将来的にどのような生活をしたいのかのライフプランを見据えてその環境をかなえてくれる土地を探すことをおすすめします。

広さはどう決める?

環境のよい土地を見つけた場合、次に気にするのは土地の面積です。あなた自身の固定資産になる土地ですので、価格ばかりで飛びつかず、将来性をしっかり見据えて土地に関するすべての事をじっくり考えていきましょう。まずは土地の総面積を調べます。土地の形にも注目です。台形の土地や、変形の土地などあなたが家を建てる時に何かしら不都合が出てしまうような広さではありませんか?狭い土地なので、3階建ての住居を作りたいと考えても建築基準法という法律などによって不可能な場合があります。近隣の住宅の日照権を奪ってしまう恐れがあるからです。

また、生活道路の幅に満たない、などという理由で、国や自治体に土地の一部を提供しなければならない約束がある土地もあります。契約をする前に色々な条件をきちんと確認しておくことをお勧めします。このほかに建ぺい率という土地に対しての建物の広さの割合も「都市計画法」という法令で自治体ごとに決められていますので、必ず確認しておきましょう。土地に対して3割の面積以内で家を建てなければならない、容積率の関係で2階建ては建てられないなどという不都合も生じることも考えられます。

現在の家族構成や、二世帯同居住宅にしたいというような将来的な住居目的なども考えながら土地探しをお勧めします。土地を探す前には、「どこの地域に土地を持ちたいか」「現在の家族構成と将来の家族構成に違いはあるか」「家の広さはどのくらいが望ましいのか」などをしっかりメモに書き出すなどしておくとよいですね。

競売の物件

不動産業者が扱っていない土地もあります。競売物件(けいばいぶっけん)という言葉を耳にされたことがあるでしょうか?平たく言ってしまえば、裁判所の差し押さえ物件です。金融機関などで担保にしていた土地などがそれにあたります。競売物件というと経歴がよくないということで顔をしかめてしまう方もいらっしゃいますが、実は競売物件は立地もよく条件もそろっている上に価格も安いといいことずくめの場合が多いのです。よい条件がために価格が高くても無理をして購入してしまい、ローンの支払いをすることができなくなったという流れが多いようです。

競売物件は、裁判所で誰でも自由に閲覧することができます。競売ですので、支払える額の範囲で入札を行うことになります。入札までの流れはネットオークションのように簡単なものではありませんが、世の中の仕組みについて勉強できるかもしれませんね。競売物件の中には民事事件などに関与しているものなどもあり、買い手が決まるまで人が住んでいることもあります。落札後明け渡し等のトラブルも考えられますので、注意しましょう。

競売で落札した土地を専門に取り扱っている不動産業者もあります。買い手がつかなかった土地や家屋を格安で落札し、直接売主になって物件を販売しているのです。知らずのうちに競売物件を購入している方もいるかもしれませんね。中古物件の土地を購入される際は、事前に法務局などで土地の登記簿謄本などを取り寄せて経歴を確認されることをお勧めします。

複数の業者が紹介する物件

一つの土地に関して、複数の不動産業者が広告を掲載していることがあります。いざ土地を見に行くと他の不動産業者と一緒に見学している先客がいたという経験をされている方も少なくないのでは?不動産業者にとっての収入源の一つに「仲介手数料」があります。多くの不動産業者は一つの土地に対して情報を共有していることが多く(あるいは、いち早く手放したいがために売主が複数の不動産業者へ情報を提供していることもあります)仲介手数料のシェアのために土地探しをしている方にいち早く物件を勧めることが多くあるのです。

不動産業も最近では情報を共有し共存していかないと成り立っていきませんので、ある程度は納得できるのですが、複数の不動産業者が同じ物件を取り扱っている場合「いつから販売情報を流しているか」「価格の訂正などがあったか」などをチェックしてみましょう。販売を始めてから時間が経過した土地であれば、買手を求めるために複数の不動産業者に情報を流している可能性も高くなります。先述のとおり不動産業の収入源は「仲介手数料」ですので、売れそうな物件は同業他社に教えたくないものです。よい物件であれば、不動産業者が直接買取を行って、売主となって販売することもあるほどです。訳あり物件なのか否かを調べられることをお勧めします。訳あり物件か否かを調べる一番簡単な方法は、管轄の法務局へ出向き土地の登記簿謄本を取り寄せることです。手数料を払うと複製された謄本を取り寄せることができます。

土地販売広告の落とし穴

売り地などが掲載されている広告なども土地探しの時の重要な手掛かりになりますね。興味のあった土地の詳細をよく読んでみると分かりにくいなどといったことはありませんか?また広告の内容と現状が著しく違っていた、家を建てられる土地ではなかったなどと後になってからトラブルが起こらないように、広告の内容に関しても慎重になることをお勧めします。

広告の文字は読みやすいですか?小さな文字で不利な項目が記載されていることもあります。物件が所在する住所は必ず記載されていなければなりません。住所等が書かれていない場合には架空の土地を紹介する「サクラ」物件かもしれません。

土地に関しての建築条件は必須です。家が建てられない「市街化調整区域内」の土地であるか「市街化区域」にある土地なのか、また建築条件が付いているかどうかも必ず明記しなければなりません。購入後に「家が建てられない」ということが分かっても後の祭りです。土地に関して不明な点、広告を出した不動産業者の回答があいまいだと感じられた点はあなた自身がその土地に関して調べましょう。あなたの足で現地を見に行ったり、法務局で土地に関しての経歴を調べることも可能です。またその土地に家を建てることができるかどうかは役所で確認をすることができます。家を建てるために必要な建築確認を取るために整備された公道があるかどうかも必要になります。広告には土地の形と隣接された道路に関しての情報もきちんと記載されていますのでしっかりと確認しましょう。

田舎の物件と都会の物件

テレビ番組などで人里離れた土地を購入して、ロハスな生活をされる方の暮らしぶりを紹介するものがあります。広大な土地と古びた家屋のセットで購入できることが多く、定年後の第二の人生を歩まれる方や、週末だけ農村の生活をするなどという方などに人気があります。既存する家屋はありますが、新たに家を建てない条件が付いている土地が多いので格安で手に入れることができます。自治体がプロジェクトを組んで土地を紹介している地域もあるほどです。

都会の物件では、主要都市へのベッドダウンであるほど土地が上昇している傾向にあります。新たに宅地造成等を行い住宅地を作っているところも多く、土地の価格もピンポイント的に上昇しているといえるでしょう。車などで主要都市へのアクセスがよいのであれば、不便性は否めませんが田舎の物件もよいかもしれません。地域の方々も暖かく、あなたを迎え入れてくれるでしょう。

新興住宅地などでは自治会などの地域活動が固まっておらず、住民トラブルなども起きやすいようです。もともとのルールがきちんとある土地で右に倣った生活をするか、イチから新しいルールを作り上げていくかでも土地探しの決め手になるのではないでしょうか。立地やアクセスの利便性などは真っ先に土地選考の対象に挙げられますが、地域の付き合いに対する理想などに関しては考えられない方のほうが多いかもしれませんね。

気になった土地を見つけたら、まずは足を運んで、土地ばかりではなく、周辺の環境や人どおりなどに関しても確認してみましょう。気軽にあいさつをしあえる街であればまず安心です。

主なチェックポイント

過去の履歴は?

理想的な土地を見つけたとしましょう。でも、この土地は価格かなりお手頃で、地域の環境もよく建築条件もよいのに長い間買い手が付いていなかった物件です。このような場合、その土地の過去について調べられることをお勧めします。

宅地として造成する前はどのような土地だったのかさかのぼってみることが大切です。田んぼを埋め立てた土地や、海抜ゼロメートル地帯などは地盤沈下や水害などの恐れがあります。または過去に水害などの被害があった地域なのかもしれません。山を切り崩して宅地を造成したところであれば地盤の問題が少ないのですが、場合によっては「のり面」の補強がしっかりされているかを確認しましょう。土砂災害の恐れがあるかもしれません。

先述の田んぼを埋め立てた土地で、建売住宅の販売後半年余りで、かなりの値下げを行った家がありました。話を聞くと地盤沈下で家がゆがんでしまったために新築家屋のジャッキアップを行ったというのです。訳あり物件のために値下げしたという話もあります。ジャッキアップをして原状回復を行っても地盤沈下はまた起こりますので、格安で購入しても対策費などで余分な出費をしてしまう可能性があります。

また、過去の集中豪雨などによる水害で床下浸水・床上浸水が多発した地域などにおいては慎重にならざるを得ないでしょう。特に、長雨が続く地域や、台風の通り道とも言われている地域などでは、水害などの履歴にも注意しなければなりません。

道路の広さは大丈夫?

土地探しの際に、気にしなければならないものが「道路」です。角地に面した土地では、行政によって定めている一定条件を満たすことで建ぺい率を一割上乗せすることができます。土地家屋調査士は建ぺい率の上乗せに関してはエキスパートなので、質問されるとよいでしょう。また市役所など行政の窓口でも照会することができます。

土地の中には、私道はありますか?あなたが負担しなければならない私道や、近隣の方が負担している私道に立ち入らないと生活ができないなどという場合、将来的にトラブルに発展する場合も否めません。住居を建てる際に、私道の地下に水道管などの埋設をしなければならなくなったなどという場合もあります。私道の道路幅によって水道管などの埋設ができない場合もありますので、事前に確認されることをお勧めします。

以前から私道に関してのトラブルがあった土地を購入する場合、弁護士などを交えてお互いに覚書を取り交わすとよいでしょう。また道路の幅が4m未満の場合、消防車や救急車などの緊急車両が立ち入ることができない場合があります。このような場合は道路の中心から2mに到達するまでの土地を自治体に供託しなければなりません。これは、住宅を建築する際に行う「建築確認」の際にチェックを受けます。供託した部分の敷地の所有権などはあなたであることに変わりありませんが、供託部分には塀などを建てることができなくなってしまいます。自治体によっては土地の買取などを行うところもありますが、ほとんどは無償提供になってしまうようです。このようなことがないように、道路の幅・私道に関しても確認を行いましょう。

住宅は建てられる?

環境がよい地域で、広い土地を格安で手に入れられるという触れ込みの広告がありました。近くには大きな商業施設もあり、駅からは多少離れていて、住居はまだ少ないけれどこれから発展性がありそうな土地だから購入を検討しようとされる方も少なくないはずです。ですが、ちょっと待ってください。広告の中の説明書きを注意深く見てみましょう。「市街化調整区域」「市街化地域」などといった文字が記載されていませんか?市街化地域であれば、建築条件なども緩く家を自由に建築することができますが、市街化調整区域とされている地域には住居を建てることができない、あるいは住居を建築するためにかなり厳しい条件が課せられます。

土地が広い、価格が安いという土地の多くは「市街化調整区域」と目されている土地が多くあるので気をつけましょう。このほかにも、4m以上の道路に2m以上接していなければ住居を建ててはいけないという決まりもあります。建築基準法という法律がありそのなかで定められている項目です。土地の周りが私道で囲まれていたり、道幅が狭い道路に面した場合であれば住居を建築することができない場合もあります。土地を販売する広告の中には、住宅が建てられない・建てるにはかなりの条件が必要だとは明記されていません。ですが「市街化調整区域」「私道」などの記載が必ずされています。また「建築条件付き」などというような記載なども必ずチェックしましょう。また土地の現状をみる前にも建築条件などの確認だけはしっかりしておかれることをお勧めします。

価格は適正?

気になった土地を見つけた時に、次に気にするのが土地の価格ですね。土地の価格が高いのか安いのか分かりにくい事もあるでしょう。土地の価格は不動産業者や売主が勝手に決めることができません。土地の価格は国土庁による公示価格と路線価、売主などが鑑みる実勢価格、各自治体が評価する固定資産税評価額とのバランスを見て決められます。国土庁の公示価格は「相場」とみておくことをお勧めします。それに立地条件や周辺の住環境や商業施設・道路などの環境などを考慮した「実勢価格」なども絡んできます。この実勢価格は公示価格の70%〜110%程度と不利幅が大きいのですが、売りづらい土地であれば価格が安くなり、買い手がつきやすい土地であるほど価格が上昇すると考えるとよいでしょう。

公示価格や路線価に関しては県庁や政令指定都市の市役所等で閲覧することができます。また、路線価に関しても役場で閲覧することができますので、確認されるとよいでしょう。また、どうしても土地の価格に納得できない場合、第三者の土地家屋調査士や、土地境界鑑定人を立てて土地の価格に関して確認を依頼するとよいでしょう。

また、公示価格などに対してかなり土地の価格が安いと感じた場合、土地そのものに関して「理由あり」である場合も考えられます。売主がいち早く土地を手放して現金化したい場合や、過去に何らかの問題があり長年買い手がつかなかった土地なども安価で提供されていることもあります。また土地に対して担保が付けられていることもあり、裁判所からの差し押さえ物件であることも考えられます。担保設定等は法務局で取り寄せることができる土地の登記簿謄本を閲覧すると分かります。

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