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土地購入の流れ・諸費用・注意点はどうなってる?注文住宅(マイホーム)を建築する際の土地購入にかかる費用や注意点など、個人向けにそのノウハウやポイントについてアドバイス。

はじめに

土地購入

はじめての土地購入は、その流れ、手続き、税金・経費などの諸費用、必要書類、注意点などわからないことだらけ!

このサイトでは、注文住宅(マイホーム)の夢を実現するためなどに、宅地を手に入れようという個人の方に向けて、そのノウハウやポイントについて解説しています。もちろん、不動産投資目的の方なども参考にしていただけます。

不動産屋さんに仲介してもらうにしても、個人間で直接売買するにしても、トラブルなく手続きが済むといいですね。

個人が購入する方法

家屋や建物を建てるために、新たに土地を購入する際は不動産業者や仲介業者を経由しますが、個人間で直接購入することもできます。例えば、道を歩いていて見かける看板として、「土地を売ります」というものあり、個人名や連絡先が掲載されている場合があります。このタイプの看板は、不動産業者や仲介業者が係わっていないケースが多いですので、個人間で直接土地を購入することができます。

また、個人でどうしても土地を探して購入したいという場合は、インターネットを利用して、土地を売りたい人を探すといいでしょう。土地の売買情報を掲載したインターネットサイトがありますので、そこから自分の条件に見合った場所と土地を探す方法があります。

その他には、友人や知り合いから直接買い取る方法があります。もちろん、信頼できる方から購入する形になりますので、割とリスクが小さい購入方法と言えます。

個人が土地を購入するメリットは、相場より安く購入できることです。不動産業者や仲介業による仲介料を支払う必要がありませんので、大切な土地購入資金を効率良く利用することができます。逆に、デメリットもあります。個人間での土地取引は、トラブルが発生した際に第3者が入って解決することが難しいことです。そのため、土地の売り手がどういった方なのか、土地購入の意思を示す前に、何度かお話をしながら、慎重に見極めるようにしましょう。また、土地購入に詳しい方に同席してもらい、最初に土地購入のポイントや注意点を助言してもらうとよいでしょう。

手順と手続き

土地を購入するにあたり、どのような流れで購入すればいいか、分からない方も多いことでしょう。そこで、主な流れを6つに分けて紹介します。まず、大前提として土地の購入者が居住するためや、その他建物の建設のために用地が必要な方で、しっかりと土地購入代金を支払う能力があることが大切です。

必要な手順として、1番目は土地購入の資金計画を立てることです。土地購入における資金の内、頭金だけなく、ローンを組む際の借入金と返済計画、さらに事務手数料を含む諸経費を計算する必要があります。そのため、ある程度余裕を持った資金計画が必要です。

2番目は、情報収集です。購入したい土地の価格や地域、駅からの距離等によって土地の価格や値引き感を調べることが必要です。

3番目は、土地の実地見学です。周辺環境がどのようになっているのか、実際の利便性、環境を自分の足で歩いて見て確かめることで、本当に購入する価値がある土地かどうか見極めます。

4番目は、売主に対して売買契約を通じて、購入の意志表示を行います。その際、具体的な価格や条件、引渡し時期の擦り合わせを行います。また、ローンを組む方は事前審査をこの段階で行います。

5番目は、土地購入のためのローン契約です。ローンの事前審査に通りましたら、実際に組むローンの種類や返済期間、保険加入の有無など、具体的な契約に入ります。

6番目は、残りの代金支払いと土地の引渡しです。土地の売主に対して、仮契約として頭金を現金で渡すことが通常ですので、残りの代金支払いを行います。尚、ローンで支払う場合には、銀行にて口座振込みを売主と買主同席の上で行います。また、土地の登記に関しては、司法書士が行いますので、受け渡し時に登記や必要書類の確認を行います。

必要書類

土地購入にあたり、数多くの書類が必要となります。一つでも書類に漏れがあったり、不備があると、書類の書き直しだけではなく、何度も市役所に行く羽目になりますので、必ず何度も確認することが大切です。ここでは、土地を購入する方にとっての必要書類をご紹介します。

まず、売買契約に関連する書類です。売買契約書の写し、土地・建物登記簿謄本、土地・建物の公図及び地積測量図、そして、売買契約書印紙代が必要となります。特に、印紙代を忘れる方が多いので、必ず確認し、無くさないようにきちんと保管しておきましょう。

続いては、買主本人を証明する書類です。住民票抄本(本人)1通、所得証明書(役所から発行されたもの)、印鑑証明書(建物購入物件の所在地が明記されたもの)、免許証・健康保険証等の身分証明書が必要になります。この際、印鑑証明書と契約時に使用する印鑑に間違いなないかどうか確認してください。

その他に必要な書類としては、登記原因証明情報、所有権移転委任状、買付証明書、都市計画区域内証明書(役所から発行されたもの)が必要となります。買付証明書は、住宅ローンを利用される方は、融資元の金融機関が発行した書類を利用してください。

土地購入にあたっては、見慣れない書類や、専門用語が並んでいます。そのため、不動産業者から専門用語を集めた簡単な冊子を貰える場合がありますので、自分が契約しようとしている内容や、書類自体の意味を理解する上で、十二分に活用するようにしましょう。

契約するときの注意点(注意事項)

土地購入において、契約する際の大きな注意点がいくつかあります。ほとんどの方は、土地取引は初めてですので、契約書を見たり、説明を受ける前に知っておくことをお奨めいたします。

まず売主に関する注意点です。売主が本人かどうか、売主が代理人の場合は本物かどうか(証明できるものがあるかどうか)、そして売主は登記名義人本人かどうかチェックしましょう。この段階で怪しいと思ったら、契約は破棄した方がトラブルに見舞われることはありません。

次に、契約する土地に関する注意点です。購入予定の土地は登記簿にしっかりと記載されているか、また記載されていない約束事はないかを確認してください。特に、後者の場合は、土地そのものに問題を抱えており、それを隠した状態で契約すると、後々トラブルが発生します。売主は、土地に関する全ての情報や約束事項を開示する責任がありますので、何度でも良く確かめましょう。

さらに確認しておきたいのは、土地利用に関する注意点です。土地は商業施設立地の不可かどうか、実は田んぼや畑ではないかを確認してください。これらは、購入予定の土地の種類はどのようなものか確認する必要があり、場合によっては、お店を建てたり、売買自体禁止されている土地の種類があります。また、都市計画上、将来的に計画道路を設置する予定がないかどうか、区画整理地域の対象になっていないかどうか確認してください。せっかく購入した土地なのに、数年後や十数年後になって、国や市町村に土地を売らなければいけないケースが発生するため、しっかりと確認しておきましょう。

必要な諸費用(税金と諸経費)

土地を購入する際、非常に重要となるのが税金や諸経費です。これらは、土地購入者が思っている以上に高額ですので、資金計画を検討する上で、モレがないようにしましょう。

主な諸経費としては、仲介業者を通じた取引の場合には仲介手数料が必要となります。次に、土地購入用のローンを組む方は、保証取扱手数料という事務手数料が発生します。これは銀行によって様々であり、数万円程度掛かります。併せて、ローン借り入れ時の保証料も必要です。これは、ローンの金額や返済期間に応じて変動しますが、一般的には十数万円程度を一括で支払うか、月賦で支払う形になります。さらに、団体信用生命保険料への加入も問われます。これは、万が一、ローンを支払う能力な無くなった時のための生命保険です。その他には、火災保険料や地震保険料、及び各種書類を作成する司法書士への報酬が必要となります。

次に税金としては、印紙税が発生します。これは、不動産売買契約書や、金銭消費貸借契約書(ローン利用時)に貼る印紙代です。高額になるため、金額に誤りがないように注意しましょう。続いては、登録免許税です。土地を購入し、登記をする際に必要となる税金です。また、土地を所有することで固定資産税の支払いが必要になります。これは、毎年課税される税金で、年に4回支払う形になります。固定資産税と併せて、都市計画税の支払いが必要になります。こちらも毎年課税される税金になります。

土地の購入にあたっては、諸経費と税金だけで数十万になりますので、しっかりと資金計画の中に織り交ぜ、自己資金で対応するか、ローンで対応するか事前に決めておきましょう。

個別の費用について

手付金

土地の購入にあたり、売主に対して手付け金を支払うのが一般的です。初めて、土地を購入される方にとって、手付金とは「頭金」というイメージがあるかもしれません。しかし、これは大きな誤解です。

手付金とは、不動産業界において「契約の解除を担保するための金員」を示すお金になります。頭金ではない「手付金の性質」を正しく理解しておく必要があります。具体的には、認証手付、解約手付、違約手付の3種類に分類されます。要約すると、契約成立を証する性質と、契約解除ができる性質、違反発生時に賠償金とは別に没収されることができる性質です。そのため、手付金は契約時に当事者間がスムーズかつトラブルにならないように、物事を進めるための保証金みたいなものと言えます。

実際に、土地購入にあたってどの程度の手付金を準備すればいいか、悩む方も多いでしょう。一般的な相場としては、土地の購入代金の約1割とされています。例えば、3000万円の土地なら、手付金は300万円となります。また、売主側から手付金を提示してくる場合があります。この場合、資金的に問題なければ手付金を準備すればいいですが、難しい場合には、売主に対して手付金と中間金の2段階に分けて準備する方法があります。その他、初期の自己資金が不足し、購入資金の大半をローンに頼る場合は、売主と買主との間で、手付金の交渉を行います。ここでトラブルや、契約に至らないよう、買主側としては誠意を持って対応するようにしましょう。

仲介手数料

不動産業者や仲介業者を通じて、土地を購入する際に発生する「仲介手数料」は、購入者から見ると大きな負担金に見えます。というのも、土地購入における諸経費や税金の支払い以上に、その金額が大きいからです。そのため、土地購入において、いかに仲介手数料が低い業者を見つけるか、仲介手数料そのものを下げる交渉方法を知っておくか大切になります。

一般的な仲介手数料は、宅建法に基づいて上限が定められています。その計算式は、売買価格の3.15%+63,000が上限となっています(土地のみの購入は、非課税扱い)。例えば、土地の購入代金が4000万円とした場合、1323000円が仲介手数料の上限となります。これは、かなり大きな費用負担と言えるでしょう。しかし、実際には、この上限より低い仲介手数料で土地の売買を行っている業者や、仲介手数料0円という業者すらあります。つまり、仲介手数料は下げようと思えば下げることが出来るお金なのです。

例えば、仲介業者A社が上限一杯での仲介手数料を提示してきた場合、仲介業者B社はより低い手数料で扱ってくれるので、そちらに土地購入の相談する旨をわざと伝えます。A社から見ると、B社に案件を渡してしまうことになるので、ここで手数料の値引き交渉に入ります。或いは、値引き幅が小さい場合には、代わりに何か特典を付けてもらうなどして、仲介業者と交渉する方法もあります。大切な土地購入資金ですので、ちょっとした工夫で、仲介手数料を下げてもらいましょう。

消費税

住宅等の建物物件を購入する場合は、消費税が発生しますが、土地購入に関しては、非課税扱いになります。実は、土地取引を初めて行う方から見ると、少し驚く内容です。

というのも、これには重要なポイントが隠されているからです。個人間での土地売買は消費税が発生しませんが、仲介業者を経由すると、仲介手数料に消費税が掛かってしまうからです。そのため、店頭で土地取引は非課税と説明を受けても、仲介手数料に消費税が掛かるために、「土地」=「課税対象」と誤解されることがしばしばあります。

例えば、土地購入代金が1000万円、仲介手数料が3%+6万円とした場合、360000円に消費税10%が加算されます。結果として、仲介手数料は396000円となり、36000円が消費税分として加算される形になります。このケースの場合、土地の購入資金全体から見ると、12000円は小さな金額にも見えますが、実際の取引では、土地の価格や仲介手数料がもっと高いケースがあり、その分の消費税は高くなります。

そのため、土地購入にあたっては、このような「思い込み」を払拭した上で、仲介手数料の内訳や、消費税が何に掛かるのかを、しっかりと仲介業者から説明を受けるようにしてください。理解が薄いままで契約した場合、なぜ消費税を払ったんだろう?と疑念が沸いてしまい、土地購入後に仲介業者に問合せをしてしまうことに繋がってしまいます。

土地購入に関連する税金の内容を、しっかりと理解した上で、仲介業者と契約の話しを進めていくことが大切です。

印紙税(収入印紙代)

土地を購入するにあたり、売買契約書や、購入予定の土地に住宅を建設する際の工事請負契約書、さらに住宅ローン借り入れ時の金銭消費貸借契約書に、必ず必要となるのが収入印紙です。

これらの契約書を作成する場合は、収入印紙を購入することで印紙税を納める必要があります。具体的には、所定の金額ごとに決められた収入印紙を、貼付対象の書類に添付します。その上で、判子で消印することにより、印紙税を納めた形になります。

印紙税の税額は、貼付対象の書類によって異なります。土地の購入に関しては、売買契約書と住宅ローン契約書が中心になります。

売買契約書の場合、数十万円単位でのやり取りは少ないため、ここでは大きな金額で例示します。500万円から1,000万円以下の場合は1万円、1,000万円〜5,000万円以下の場合は15000円となります。高額な土地物件となる5,000万円〜1億円以下の場合は、印紙税も一気に高額となり、45000円になります。

住宅ローン契約書の場合も同様に、大きな金額で例示します。500万円から1,000万円以下の場合は1万円、1,000万円〜5,000万円以下の場合は20000円、5,000万円〜1億円以下の場合は、60000円となります。

尚、印紙税は常に一定という訳ではありあせん。税額が見直された場合には、印紙税が変わりますので、土地購入年度の印紙税が適用されることを覚えておきましょう。

移転登記費用

土地を購入する際に、所有権移転登記を司法書士の先生にお願いする必要があります。この場合、個人で探す場合と、仲介業者経由で探す場合があります。個人で探す場合は、インターネット等を通じて探すのが効率的ですが、安心して依頼できるかどうか不安な面があります。そのため、仲介業者とお付き合いのある司法書士にお願いするケースが多いです。

移転登記にあたっては、登記簿謄本の写し、固定資産税評価証明書の写し、住宅ローンを利用する方は融資額情報を司法書士に渡します。司法書士によって、手続き料金は異なりますが、基本的な考え方をご紹介します。

所有権移転登記の登録免許税は原則として、購入予定の土地に掛かる土地固定資産税の評価額に対して10/1000を掛けた金額になります。例えば、土地購入代金が1000万円だとすると、費用は10万円ということになります。しかし、実際にはもっと低い金額で請け負ってくれる司法書士も居ますので、いくつか相見積もりを取ることをお奨めします。

移転登記の作成に当たっては、移転登記費用以外に司法書士との打合せで発生した交通費、書類の郵送料、及び司法書士報酬(別途消費税が必要)が発生します。司法書士報酬も、個人で行っている場合と、司法書士事務所で行っている場合とでは金額が異なります。そのため、移転登記費用だけを考えずに、様々な経費が発生することを知り、資金計画にしっかりと含めておくようにしましょう。

不動産取得税

土地を購入すると、「不動産取得税」と呼ばれる税金が課せられます。これは、都道府県税に充てられるものであり、土地だけではなく、住居等の不動産も対象になります。そこで知っておきたいのが、「軽減措置」の存在です。これは、個人の方に限定される措置であり、軽減措置が適用されると、不動産所得税をかなり抑えることができます。具体的には、土地の購入代金にもよりますが、数十万円掛かる税金が、なんとゼロ〜数万円程度で済んでしまいます。そのため、土地を購入する前に、こうした制度があることを知っておくことが重要です。

基本的な不動産所得税の考え方は、「不動産取得税額=課税標準額×税率」となります。ここでややこしいのが、税率の適用時期です。土地を購入した時期応じて、税率が異なりますので、人によっては同じ土地の購入金額でも、不動産取得税額は異なります。尚、平成15年以前の土地購入者は4%、それ以降の方は3%で設定されています。

この不動産所得税に対する軽減措置の適用には、いくつかの条件があります。大まかに分類すると、新築住宅のために土地と住宅を同時に購入した場合、土地を先に取得してから住宅を新築する場合、住宅を先に新築してから土地を取得する場合、中古住宅のために土地を取得した場合です。それぞれ、さらに細かい条件がありますので、土地の購入目的に応じて、詳しく調べることをお奨めします。

固定資産税

土地を購入すると、資産扱いとなりますので、当然「固定資産税」が課せられます。固定資産税は、毎年課税される税金であり、支払いに関しては1年を4回に分けて行われます。支払用紙は毎年役所から郵送され、各種金融機関で所定の金額を支払います。また、直接金融機関で支払うのが面倒な方は、銀行口座から引き落とす方法がお奨めです。

固定資産税の基本的な考え方は、課税標準額×1.4/100として計算されます。また、都市計画に指定されている区域内に土地を購入した場合は、都市計画税がさらに課税されます。

固定資産税の評価額は常に一定ではありません。原則として、3年に1回の見直しが行われます。この見直しの際に、大きく評価額が変動してしまい、課税負担が大きくなることを防ぐために、負担調整措置と呼ばれる措置が行われます。具体的には、前年に適用された評価額の1.15倍を上回らないように設定されます。

固定資産税に関し、2つの大きなポイントがあります。固定資産税の課税標準額が一定額未満の場合は非課税扱いとなります。土地の場合は、30万円未満がその対象になります。さらに、購入した土地が住居用の場合、固定資産税に対して軽減措置を適用することが出来ます。これにより、原則的な課税額から大幅に金額を下げることが出来ます。この2つのポイントを知っておくだけでも、固定資産税に関する課税額を減らすことができるため、自分の土地価格をしっかりと把握しておくといいでしょう。

その他知っておきたいポイント

銀行融資(住宅ローン)のポイント

土地や住宅を購入するにあたり、必ずと言っていいほど、銀行融資を利用して住宅ローンを利用しています。住宅ローンと言っても、その銀行融資の上限金額が決まっており、銀行や住宅ローンの種類によって、様々あります。そこで、基本的な住宅ローンの種類についてご紹介しましょう。

まずは固定金利型の住宅ローンです。これは、ある一定契約期間の間、金利が変動しないローンです。メリットは、銀行金利が変動しても住宅ローンには影響を与えませんので、元金への影響はありません。契約する固定期間は、3年や5年といった短期間から、20年や35年(フラット)といった長期間のものまであります。

次に変動金利型の住宅ローンです。これは、銀行の金利に併せて、住宅ローン金利が変動するローンです。メリットは、金利が低い年や低金利時代にローン契約すると、支払い元金が少なくて済みます。さらに、例えば1年や3年などの短期的な契約を行い、金利変動に伴い、ローンの種類を変えることが出来るメリットもあります。

実際に銀行融資を受けるにあたって、銀行の店頭で表示される金利から「●●%」優遇します、というキャンペーンがあります。これは、例えば、初めての住宅ローン契約の期間に適用されるものがほとんどであり、例えば住宅ローン金利が3%、優遇幅は1.2%だとした場合、実際に契約する住宅ローン金利は、1.8%となります。尚、契約期間が終了すると、金利優遇は適用されなくなりますので、より金利が低い銀行に乗り換えたり、別なローンに変えるなどするとよいでしょう。

共有名義における注意点

土地を購入する際、購入者本人の名義にするのが一般的です。しかし、ライフスタイルの変化から共有名義で土地を購入するケースが増えています。夫婦で土地を購入する場合、負担額に応じて共有で登記します。例えば、夫婦で頭金やローンの一部を出資した場合、土地の所有権を共有する形になります。

共有名義にすることで、いくつかメリットがあります。例えば、夫婦それぞれがローンを組み、土地を共有名義にします。この場合、それぞれの住宅ローンに対し、控除を受けることができるため、ローン金額の総計に対する控除額が大きくなる場合があります。

逆に、共有名義にすることで、いくつか注意しなければならない点もあります。共有名義の内の1人が単独で、自身所有分の土地を第3者に売却できてしまいます。しかし、実際に行うにあたっては、共有名義間での同意が必要になります。そのため、購入した土地をいきなり売却するとなった場合は、お互いに良く話し合う必要があります。ここで、同意が得られないと、共有名義間でトラブルが発生してしまいます。

また、共同名義が夫婦の場合に関し、共働きでローンを返済し始め、完済前に妻が退職してしまう場合に注意が必要です。というのも、出資比率と持分と合わなくなってしまい、贈与税の課税対象となる恐れがあるため、不要な税金の支払いが発生するケースがあります。そのため、共同名義が夫婦の場合は、ローン完済と会社退職時期に問題がないか、老後に近づくにつれて適宜確認することをお奨めします。

基本的な土地調査

購入する土地が、自分の条件に見合うものかどうかだけではなく、実際に安全な地盤かどうか、しっかりと調べる必要があります。ここでは、大きく3種類の調査について、ご紹介します。

1つ目は、法務局による調査です。これは、登記簿記載事項や隣接の所有者を法務局にて調べます。また、公図、測量図といった図面等の調査も必要になります。

2つ目は、役所による調査です。都市計画法に基づき、その土地が法律に準拠したものかどうか調べることが目的です。例えば、土地周辺の道路関係や、土地の地下や周辺にある上・下水道の埋設管を調査します。通常、住宅を建てる場合には、あまり問題はありませんが、商業目的で建物を建設する場合は、建築法基準や都市計画に違反する可能性がありますので、十分な下調べが必要です。また、土地を所有することになるため、その土地自体が固定資産評価証明されているかどうか、調べる必要もあります。

3つ目は地盤調査です。これまでと大きく異なるのは書面等での調査ではなく、現地での調査になりますので、地盤がしっかりしているか直接確かめることになります。接面道路の状況や、給排水施設の有無、境界標・境界線が明確かどうか調べます。また、山間部や海沿い、或いは元々水田地域だった土地の場合、地盤の脆弱性がどうか調べておく必要があります。これらは、土地購入後に土砂災害や地震による断層被害のリスクを予め調べておくことに繋がります。

都道府県

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