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住宅用の土地を買うには?売買時は不動産屋に相談しよう。販売中分譲物件を取得するなら相場価格・地盤の調査を。所有者が譲渡するなら適正な値段付けを。

はじめに

土地を買う

同じものは2つと存在せず、値段をつけるのが難しい。買い手が希望するものと売り手が希望するものが、なかなか合致しない。

そんな土地の売買契約。売るにしても買うにしても、非常に高価なものだからこそ、失敗しないように慎重に行いたいものですよね。とくにその価値の評価は誤るわけにはいきません。

また、手続きにおける注意ポイント・常識・必要書類・税金・仲介手数料・手付金など、初めてでもおさえておきたいところはたくさん。

個人間で売買するという方法もありますが、交渉などを円滑に進めるには、やっぱり信頼できる不動産屋さんなどに相談するのがよいでしょう。

法律を知ろう

土地取引に限ったことではありませんが、取引というものは大抵は法律によってかなり色々なことが決められていたりするものです。そのため、取引を行う場合はその取引に関する法律を知っておかないと、うまくいかなかったり、自分にとって不利益になったりすることがたくさん出てきます。それを回避するためにも、まずは法律についてある程度知っておく必要があるのです。

とはいっても、専門知識を勉強するというような難しいことまで知る必要はありません。土地や建物の取引を行う上で、最低限のルールを知っておくだけでも十分です。それだけでもかなり違ってきます。

最初に、土地取引の際に必要な法律はどんな法律かということを知っておきましょう。土地取引のルールを定めている法律はたくさんあります。まず、土地や建築物の権利について制定している「不動産登記法」という法律があります。また、マンション区分所有について定めた「区分所有法」、借地や借家の権利についての「借地借家法」といったものが、権利に関する法律です。この他にも、土地や建築物の売買についてのルールが記された「宅地建物取引業法」や、市街地区域についての法律を制定している「農地法」、「都市計画法」などがあります。

これらの法律を事前にある程度調べておくと、トラブルの発生を最小限に食い止めることができます。また、相手の言葉に惑わされることもなくなります。

地価を調査しよう

一戸建ての家を建てる場合や中古物件を調べる場合、その建物だけではなく、土地の価値というものも重要です。その土地が相場でいくらくらいなのかということをあらかじめ調べておかないと、いざ購入という時にあまりいい買い物ができないという状況になってしまいます。相場より高く土地を購入してしまうと、元々の値段が高いだけに、大きな損になりかねないのです。

地価を調べるには、まず公示地価、基準地価、路線価の3つについて調べる必要があります。公示地価というのは、国が全国約3万地点に関して2,500人以上の不動産鑑定士に鑑定してもらった結果の地価となっています。基準地価は各都道府県が定める地価で、路線価は国税庁の相続税評価額の対象となる地価です。これら3つが、地価と呼ばれるものとなります。

地価は水物なので、一定価格でずっといることはありません。常に変動しています。そのため、まずは現在の地価を調べる必要があります。そこで重宝するのがインターネットです。リアルタイムに情報を入手できるインターネットでは、公示地価、基準地価、路線価のいずれの最新情報も入手可能です。うまく利用して、土地取引の対象となる地価を確認してみましょう。

土地の値段は、さまざまな要素が絡み合って決定するものです。逆にいえば、自分に関係ない部分で価値が大きく変わってくることもあります。地価だけに惑わされず、自分にとってどれくらい価値がある土地かということを考えて土地取引を行いましょう。

物件価格を上手にチェックしよう

住宅を探す場合には、その物件価格をまずチェックすることから始まります。物件価格は、実は結構はっきりしていて、購買層に合わせた設定がなされていたりします。つまり、こういう年代向けの物件だから、これくらいの価格で…という感じで決められているのです。そのため、まずは購買層との兼ね合いが大事になってきます。

住宅を調べる上で最初に知っておきたいのは、購買層と価格の関係です。たとえば、比較的大手のハウスメーカーはかなり価格設定が高めで、プレミア感を出しているところが多くあります。ブランド好きの若年層を購買層にしているためです。また、逆にブランド路線で低価格設定にしているところもあります。これは、プレミア感を出しているハウスメーカーに対抗する意味で、格安で高サービスをというコンセプトの元に設定されています。ただ、特別安いというわけではなく、結果的には中途半端だったりもします。

住宅価格は近年、ローコスト路線とブランド路線の二極化が進んでおり、ローコスト路線の場合は極力コスト削減を行うという路線になっています。最近よくCMで見かけるハウスメーカーは、特にこのローコスト路線が多いようです。ブランド路線の半額近くの坪単価で売っているところも少なくありません。

土地取引を考える場合、物件をどの路線にするかということをあらかじめ決めておく必要があります。質を取るか、お得感を取るかということだけ決めておけば、かなり絞ることができるでしょう。

不動産広告の信頼度は?

土地取引に関連する情報を集める際、よく利用されるのが不動産広告です。新聞や折込チラシなどをはじめ、土地取引に関する広告はいたるところで見かけることができます。ただ、その信憑性に関してはそれぞれで、中には根も葉もない噂くらいの情報もあります。それを信用して、値の上がる気配のない土地を買ってしまったり、これから価値が上がっていく土地を売ってしまったりすることになれば、こんな悲惨な話はありません。そうならないよう、どういった広告なら信憑性があるかということを把握しておいた方が良いでしょう。

信憑性の高い不動産広告は、新聞本紙に掲載される情報や、有料の住宅情報誌の情報です。これらは広告のルールに則り、しっかりした情報筋の下で管轄された情報なので、間違いはありません。また、住宅サークルの会誌などの情報も、同水準の信憑性があります。

次に信頼できる情報は、不動産業者の店頭における情報や無料の住宅情報誌に関しても、問題はないと思われます。情報の鮮度や質で若干劣るかもしれませんが、ガセ情報はまずありません。新聞の折込チラシに関しては、不動産会社がチェックを入れていないことから、やや信憑性に問題があるケースが確認されています。ただ、ガセの可能性はそれほど高くはありません。

一方、インターネットの情報やポスティング広告は、あまり信頼度は高くないため、無闇に信じないようにしましょう。ただし、有名不動産会社やポータルサイト等の情報は基本的に害はなく、参考にできる情報です。

購入と賃貸、どちらが有利?

購入と賃貸の選択は、土地取引における永遠のテーマといっても良いでしょう。実際、どちらが有利かという決定的な材料はありません。自分自身が現在どのような環境にあるのか、将来どういったライフスタイルを望んでいるのかという点が決め手となるため、それぞれによって購入が良い場合と賃貸が良い場合に分かれます。また、コスト面においてもまちまちです。購入する場合はローンでの支払いが一般的なので、結果的には賃貸で家賃を支払うのとそれほど変わりはありません。それに加え、購入した場合は様々な諸費用、修繕費用、固定資産税、保険料といったお金がかかります。

ただ、これらをすべてトータルで考えた購入出費額と賃貸の出費額を比較すると、最終的には購入した方が安く済むケースも少なくありません。賃貸の場合は基本的には家賃の支払いが一定額ですが、購入した場合の資産価値は変動していきます。仮に安くなってしまった場合でも、固定資産税がその分浮きますし、価値が上がれば売却を考える際にはお得です。何より、賃貸住宅よりも自分の家を持つという点に魅力を感じる人は多いでしょう。

土地取引におけるマイホーム購入というのは、一生に一度の大仕事です。ただ、こういう土地取引はタイミングも大切です。ひとまず賃貸にして…という慎重さも大切ですが、これという物件が見つかったならば、購入を検討してみた方が後々良いかもしれません。

住宅購入は計画的に

土地取引の中でも特に慎重さが重要とされる住宅の購入ですが、まず購入にあたって必要なのは、計画をしっかり練るということです。住宅購入における計画は、なにもローンの組み方や支払い方法ばかりではありません。住宅を購入した後、どんな生活を送っていくかというライフプランも非常に重要なのです。

賃貸ではなく購入する場合、その場所で一生生活していくという覚悟が必要です。もちろん、購入した家を借家にするという方法もありますが、基本的にはマイホームとして購入する以上は、そこで家族と一緒に生活していくことを希望する人がほとんどではないでしょうか。そのためには、土地取引において「本当にここに家を構えていいのか?」ということを家族で十分に話し合うべきなのです。

マイホームを購入すると、生活はかなり安定します。まず、ローンの支払額は終了時まで一気に決まりますし、生活の拠点もこれで決定されます。そうなると、現在の仕事を辞めることはまず難しいので、はっきりいえば今後のライフプランがほとんど決まってしまうことになるのです。

ただ、自分の家があるのは当然心強いことで、これによって得られるメリットも数多く生まれます。なによりも、自分の両親、あるいは自分自身の老後に対しての安心感が違います。ローンを支払い終われば、必要生活費は一気に減少するので、年金生活でも十分対応できます。自分がいつ定年を向かえるかというところまで見越して、土地取引を考えると良いでしょう。

購入から完成まで

家を購入する場合、土地取引を行ってから実際に自分の所有物となるまでには、結構な時間がかかります。まず、新たに家を建てる場合は「設計期間」が発生します。この期間は、家の基本設計と実施設計が行われます。基本設計では、間取り、デザインといった家の設計の基礎が作られていきます。設計技師にお任せにするのではなく、自分達の意見を積極的に取り入れてもらえるよう、話し合いを何度も行いましょう。実施設計では、基本設計で決まった間取りに対して、どんな材料や仕上げ材を使用するか、あるいは設備を構えていくかといった、設計における詰めを決めていきます。これらの期間は業者にもよりますが、大体2〜3ヶ月かかるといわれています。

設計期間が終わると、次は契約と申請です。業者と契約して工事請負契約を交わしつつ、建築確認申請を行うことになります。建築確認申請は建物の構造によって期間が異なり、長い場合は1月半くらいかかることもあります。

そして、最後は工事期間です。設計したとおりに家を作っていく期間ですね。着工から工事終了までの期間は「工期」と呼ばれていますが、この工期は基本的に家の規模や施設の数などによって大きく変わってきます。短い場合は3ヶ月以内で完成しますが、長引くと半年近くかかることもあるようです。

これらを総合すると、土地取引開始から工事完了までの期間は、長くても9〜10ヶ月くらいになります。

費用はトータルで考える

費用は土地取引において最も重要な問題です。住宅を購入する際、ローンを組んで購入するのは当然ですが、もしかなり無理をしてローンを組んで、月々の支払いで生活が苦しくなってしまえば、いくらいい家を買っても生活は豊かにはなりません。また、当初予定していた予算からはみ出てしまうと、そのツケが今後の生活に出てきてしまいます。そうならないためにも、計画的、かつ総合的な考え方が必要です。

土地取引における費用は、主に物件価格、諸費用、諸雑費に分かれます。物件価格というのは、土地や住宅の代金です。住宅を作る上で必要なオプション経費等も含まれます。これらは、住宅ローンとして支払っていくことになるでしょう。

一方、諸雑費や諸費用は、基本的には契約時に支払うことになります。ここで問題となるのは、これらがどれくらいかかるか知らない人が結構多いという点です。そのため、予算をオーバーするケースが結構あります。

諸費用は、契約のために必要な費用、ローンを組む際に必要な費用、登記に必要な費用が一般的です。この他にも、仲介手数料や管理費などが必要な場合もあります。これらの合計はもちろん物件や環境によってさまざまですが、場合によっては数百万円が必要なケースもあります。

諸雑費は、引越しにかかる料金をはじめ、新居を構える上で必要な費用です。エアコンをつける場合は工事費がかかりますし、家具やカーテンを新調したり、内装を整えたりする費用は結構かかります。土地取引においては、これらをしっかり計算することも重要です。

ローンは慎重に選ぼう

住宅の購入を行う場合、その費用のほとんどは住宅ローンということになります。そこで注意すべき点は、どの機関から住宅ローンを借りるかということです。それによって、その後の支払いも大きく変わってきます。

住宅ローンには返済率が制定されており、最低1年間でこれだけは支払う必要があるという割合が認定されています。よって、この数字によって、月々の支払いの最低額、最高額も決まってきます。

たとえば、銀行系の住宅ローンの場合、返済率は年収の35%が上限というところが多いようです。仮に年収が600万円とすると、月々50万円という換算になり、その35%である17.5万円が上限となります。「フラット35」でおなじみの住宅金融支援機構の場合は返済率は年収によって異なり、400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下となっています。つまり、仮に年収360万円の場合、月々の支払いは9万円以下ということになります。財形融資だと年収の25%以内なので、例えば年収240万円という人の場合は、月々5万円以上の支払いは禁止されています。

また、これらの機関の場合、全ての額をローンとすることができないケースもあります。銀行系の場合は、すべての費用をローンで支払うことができるところもありますが、住宅金融支援機構だと90%、財形融資だと80%(かつ財貯蓄残高の10倍)が限度となります。

土地取引において、ローン契約は最重要項目です。しっかりと検討するようにしましょう。

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