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住宅ローン審査に通らない!基準はどうなっている?年収・転職・借金・自己資金・過去・勤続年数など条件に左右される現状を変えるには?銀行は厳しいから、甘い・ゆるい・通りやすいへ。

マイホーム購入にむかって

住宅ローン審査

マンションや戸建てをあれこれ物色してやっと念願のマイホーム購入!と思ったら予期せぬ非常事態発生、銀行に購入資金を貸してもらえない!これは本当に落ち込みますね。

時間をかけて見つけ出したあこがれの我が家ははかなく夢と消え、何がいけなかったのだろうかと自問自答をくりかえす日々。人生設計の変更も止むなし、購入計画を打ち明けていた友人や親戚の前でも面目丸つぶれです。

クレジットカードぐらいならサラッと気分を切り替えられても、マイホームはたいていの人にとっては人生最大の買物ですから、こちらの審査に落ちることは相当なショック、まるで人生を全否定されたみたいに感じてしまうことさえあります。もちろんマイホームの計画も振り出しに後戻り、1からやり直しです。

これからしばらく借り入れ審査の内容や攻略法、落ちてしまったときの対処法などについて考えてみましょう。

住宅ローンとは?

住宅ローンは、
●新築マンションの購入
●新築一戸建て住宅の購入
●中古マンションの購入
●中古一戸建て住宅の購入
●一戸建て住宅の新築
●住宅用土地の購入
●マンション及び一戸建て住宅のリフォーム
●セカンドハウスの新築や購入
などの場合に利用することができるローンです。

住宅ローンを取扱う主な金融機関としては、銀行や信用金庫、信用組合、労働金庫、JAなどがあります。いずれの金融機関であっても住宅ローン審査は必ず受けなくてはなりません。

住宅ローン審査などについて不安や質問がある場合には、ファイナンシャルプランナー、税理士、銀行担当者、不動産会社営業マン、住宅ローンアドバイザーなどの専門家に相談すると適格な返答や助言が得られますので助かります。

必要な諸費用

住宅を購入する際に必要となる頭金や諸費用はどの程度考えておけばいいでしょうか。

住宅ローン審査にパスすることも必要ですが、住宅購入に伴う様々な出費をあらかじめ用意しておくこともとても大切です。よく頭金なしでマンション購入、とか住宅購入金額100%まで融資可能などといった広告を見ることがありますが、はっきり言って危険です。手持ちの預金にある程度余裕がない場合にすべてを住宅ローンでまかなおうとすることは、食べ物を持たずに旅立つようなものです。いつどこで事故が発生して医療費用が必要になったり、生活費が足りなくなったり、また不況のためにリストラされて職を失ったり、そうでなくともボーナスなし、給与の引き下げなどといったトラブルが起きるか分かりません。

まず住宅を購入する際には最低でも2割、できれば3割は頭金を用意しておきましょう。頭金のありなしは住宅ローン審査の際にも大きく審査結果を左右します。またマンションなどの購入の際には多くの諸経費が必要となります。主な軽費としては、仲介手数料、印紙代、表示登記、所有権保存登記、管理費、修繕積立金、火災保険、保証料、事務手数料などがあげられますが、これらを合計すると70〜100万円以上にもなるケースがほとんどです。

なお、こうした出費を少しでも取り返すために、住宅ローン審査が通って晴れて入居となった場合にも、住宅購入に伴う住宅ローン減税の手続きは必ず行いましょう。住宅ローン減税の申し込みについては、住宅の面積やなどを始めとする細かな規定があります。事前に専門家に相談しておくといいでしょう。

返済計画と繰り上げ

住宅ローン審査の際に返済期間はなるべく最長の年月に設定しておく方がいいでしょう。

新居を構えてしばらくはあれこれと出費が重なりますし、子供ができたら、出産、育児、就学と何かとお金がかかります。当初は大丈夫だと見積もっていた収入が不況の影響などでカットされることも珍しくありません。

そうしたことに備えるために返済期間はなるべく長く設定し、余裕があるようなら随時繰り上げ返済を行うようにします。特にローン初期に行う繰り上げ返済は利息分が大幅にカットできるため非常に効果的です。

審査のポイント

年収と返済比率の目安

住宅ローン審査において最も重視されるのは年収です。最低でも300万円できれば500万円以上は欲しいところです。住宅金融支援機構の住宅ローンではおおむね400万円以上の年収の人が対象となっています。

実は年収も大切ですが住宅ローン審査においては返済比率も同等に重視されます。返済比率とは年収に占めるローン返済額の割合のことで、住宅ローン以外に教育ローンやマイカーローンにも加入している場合にはその分も合算して算出されます。

返済比率は、
(住宅ローンの年間返済額+その他のローン返済額)÷年収
で求められます。

通常の銀行などの金融機関における住宅ローン審査ではこの数値が35%以内であれば審査はまず通過します。返済比率は実際に住宅ローンを利用した場合に金利が上昇しても返済を安定して行えるかの大きな目安となります。変動金利などの住宅ローン審査ではさらに3〜4%程度の審査金利が加味されて住宅ローン審査を行います。

また年収や返済比率程ではないものの頭金が少ない、いわゆる自己資金ゼロの場合には住宅ローン審査が若干通りにくくなります。通常では2〜3割は頭金を用意しておくというのが一般的です。

なお住宅ローン審査では審査に落ちた場合でも落ちた理由は開示してくれません。専門家に相談することで審査に落ちた理由はおおよその推定は可能ですがはっきりと理由を指摘されることは期待できません。また住宅ローン審査の項目がいくつか標準に達していない場合でも総合評価がよければ審査に通過できる場合もあります。

頭金と担保掛目の目安

住宅ローン審査では担保掛目という、これも重要な審査項目があります。担保掛目というのは購入する不動産の価値におけるローン借入れ希望額の割合を示す数値です。担保掛目を求める式は以下のようになっています。

住宅ローンの借入れ希望額÷住宅の購入価格

担保掛目の平均的な割合は80%程度というのが最も一般的です。最近では担保掛目100%つまり頭金ゼロでもOKというプランがありますが、前項でも触れましたが頭金を用意せずに住宅を購入することには大きなリスクが伴います。住宅購入に際しては単に住宅の販売価格とは別途に、かなり高額な諸費用や依頼費用がかかってくるからです。そのためにも住宅を購入する予定がある場合には一生懸命貯金に励むことが重要です。

住宅ローン審査には通常一般の銀行などで申請から2〜3週間程度かかります。また住宅金融支援機構の場合には1ヶ月半〜2ヶ月程度というかなり長期の時間を要する場合があります。こうした時間がかかる理由としては住宅が担保としてどの程度の価値があるかをしっかりと見極める期間が必要となることがあげられます。また民間の金融機関と公的な機関を併用する場合にはさらにもう少し住宅ローン審査期間が長めとなります。

いずれにしても住宅ローン審査にはそれ相応の期間が必要です。性急な申請や書類の整わない申込みでは取り返しのつかない失敗につながる場合もありますから、他のどのような審査よりもさらに慎重を期して望む必要があります。

職業・勤務先と勤続年数

住宅ローン審査では勤務会社や勤務状況、勤続年数などの項目においてかなり厳しくチェックされる場合があります。まず職業別で住宅ローン審査の通りやすい職業としては、医師、弁護士、公務員、会社員、自営業者、自由業、派遣社員、アルバイト、パート、専業主婦、学生、の順になります。会社員の場合は取締役であるか部長クラスか平社員かなど組織内部での地位が影響します。また自由業では内容が非常に多岐に渡りますが、作家や音楽家、芸術家などで特に著名な人物の場合には優遇される場合があるようです。

一方勤続年数も重要です。通常の住宅ローン審査では勤続年数3年以上というのが最低ラインになっています。同じ職場で3年以上勤務しているということです。しかし最近の日本の雇用関係は少しずつ変化しつつあり、以前のような終身雇用制度は薄れつつあります。そのため勤続年数に関しては、他の審査項目が高得点の人の場合にはやや緩くなるケースもあるようです。またどうしても勤務年数が少なくて不安な場合には外資系の金融機関の住宅ローン審査を受けることをおすすめします。外資系の会社ではキャリアアップのための転職はマイナス要因にはならず、経歴上明らかにキャリアが向上しているような場合には大きなプラス要因となるからです。こういった所は日本の金融機関の住宅ローン審査とは大きく異なります。

また個人の審査以外に勤務先の会社の規模や経営状態が審査される場合もあります。一般的に大手の会社は優遇されやすいですが、経営状態が思わしくない大手企業よりは堅実な中堅企業の方が審査上では有利にひびくようです。

年齢制限と健康診断

住宅ローン審査においては申込者の年齢に制限が設けられています。ローンによっても多少異なりますが。20才以上の成人で申込み時点での年齢が65〜70才程度と設定されている場合がほとんどです。しかしここで注意しなければならないのは完済時点の年齢も同時に決められているということです。だいたい80才を限度としている場合が多いようです。

特殊な住宅ローン、例えば親子2代に渡って支払い続ける住宅ローンなどではこの範囲以外の場合もあります。その際には住宅ローン審査の査定基準も変わってきます。住宅金融支援機構のフラット50の場合、最長50年間固定金利というプランもあります。これは親子2代に渡る返済を前提として考慮されており、物件の方にも長期優良住宅と認定される必要があります。

また住宅ローン審査では申込者の健康状態も重視されます。これは住宅ローンに加入する際には団体信用生命保険に加入することが求められるからです。団体信用生命保険とは借り手に万が一のことが起こり身体障害者などになってしまった場合などに、返済を肩代わりしてくれる保険です。借り手にとっても家族にとっても重要な保険だと言えるでしょう。

この保険の審査には、
●過去3ヶ月の医師の治療や投薬の状況
●過去3年以内の手術、2週間に渡る医師の治療、投薬
●その他の障害の有無
などが判断基準となります。

ただし最近では病気保障付き住宅ローンなどの商品も各金融会社から発表されていますので、担当者などとよく相談してみることをおすすめします。

消費者金融(キャッシング)の履歴

住宅ローン審査で一番の「くせもの」となるのがヒストリーと呼ばれる過去のローンの支払い状況や消費者ローンなどの利用歴です。

ほとんどの住宅ローン審査ではまずは機械的に過去の履歴によって足切り作業を行います。これは自社内における蓄積された顧客データに加え、個人信用情報機関という、個人のローンの借入れ額や借り入れ件数、支払いの状況、支払い遅延などの有無、カード事故(借金の踏み倒し)、自己破産などがすべて登録されている機関です。

クレジットカードの延滞などが合った場合には必ずこの個人信用情報機関に記録されますから、住宅ローン審査の際に嘘やでたらめを書いてもすべてばれてしまいます。特に自己破産などの経歴は7〜10年間、延滞の事故も5年間は消滅されずに残ってしまいますから、あらかじめ思い当たるフシがあるようならいったん住宅ローン審査を見送った方がいいかもしれません。またこの個人信用情報機関の個人データは本人であれば閲覧することが可能です。機関に直接出向いてもいいですが、郵送でも送ってもらうことも可能なので気になる人は問い合わせてみるといいでしょう。

現在は4つの個人信用情報機関が存在しています。
●株式会社シー・アイ・シー
●全国信用情報センター連合会
●全国銀行個人信用情報センター
●株式会社シー・シー・ビー
の4つです。

またよく「ブラックリストに載る」という言葉が聞かれますが、実際にはこのようなリストは存在せず、その代わりに金融機関ごとに過去の経歴から要注意人物とされる場合はマークされていることがあります。

建築物の合法性

住宅ローン審査では申込者の審査とともに購入、あるいは新築しようとしている物件にたいしても厳しい審査が行われます。

住宅ローン審査では基本的に日本の市街化区域に存在する戸建て物件やマンションなどが対象となります。市街化調整区域と呼ばれる市街化を抑制している区域には建造物を建てることは基本的に禁止されているからです。市街化調整区域は山林地帯や農地などが主になります。ただし都市計画事業の一環として施行を行う場合などはこの範囲ではありません。また非線引区域と呼ばれる、市街化区域にも市街化調整区域にも属さない区域も対象とはなりません。

また建築基準法やその他の法規を遵守していない場合にも住宅ローン審査は当然通りません。これには建ぺい率(敷地内でどの程度の大きさの建物を建てていいか、あるいは確保しなければならない空き地などに対する法規)の問題など、個人では判断できない点が多く含まれますので、専門家に相談しなければ解決は難しいでしょう。

また一部の住宅ローン審査では土地のみの購入や店舗用の物件の新築、借地上の物件、競売の物件、借地権付き物件、リフォームの場合などに対してもローンが下りない場合がありますので前もって確認しておくことが重要です。

またこれらとは別に中古物件の定義をめぐって住宅ローン審査によっては規定が異なることがあります。また新築の物件と中古物件では融資金額や返済期間、融資金利などに異なる条件を設定している場合もあります。

通りにくいケース

自営業者・派遣社員・パート

住宅ローン審査は会社員であればそこそこの年収を得ていればあまり心配することなく審査を通過することが多いものですが、個人事業者や派遣社員、パートなどとなってくると話は変わります。個人事業は年収がある程度安定している場合や事業の規模や内容がしっかりしている場合なら住宅ローン審査に通ることも多くあります。また収入の多い作家、芸術家などといった場合もあまり問題にはなりません。

問題なのはそれほど規模が大きくない事業主、個人で業務を行っているフリー業の場合、派遣社員、契約社員、アルバイト、パート、年金受給者、無職などの人たちです。このあたりの住宅ローン審査の線引きは各金融機関に直接確認してみるしか確実な方法はありません。これらの中でも契約社員や派遣社員などの場合には融資申込みを受け付けてもらえる場合が比較的多いようですが、逆に無職やアルバイト、パートの場合などで住宅ローン審査にパスすることは相当の困難を伴うと考えておいた方がいいでしょう。

またこうした住宅ローン審査でのボーダーに位置する人の場合には、少しでも審査内容がよくなるように工夫することも必要です。

審査に通りやすくする工夫とは、
●なるべく貯蓄額を増やす。
●なるべく頭金を多く用意する。
●他のローンを抱えている場合には早めに処理する。
●クレジットカードを多く所有している場合には最小限の枚数に減らす。
などです。

クレジットカードはキャッシングができるために住宅ローン審査の融資限度額の査定に意外と大きくひびきます。

永住権なしの外国人

住宅を購入する、あるいは住宅ローン審査の申し込むにあたって、外国人や外国籍の人にとっては非常に難関となる場合があります。住宅の購入そのものは以外と簡単に購入できますが、問題となるのは住宅ローン審査です。外国人の住宅ローン審査の申し込みの場合、基本的に日本での永住権を持つことが最低条件となります。また登記などの関係で印鑑が必要となりますがこれは実印でなくとも認め印でも大丈夫です。

外国人が住宅ローン審査に受かりにくいというのは、どうしても途中で返済を放棄して自分の国に帰ってしまうというリスクがあるためです。そのため 基本的には永住権を持っていることが必要なのです。

都道府県

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