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親子ローンでの住宅購入について知っておきたいこと。2世代で一緒に家(マイホーム)を購入するときの銀行融資について解説しています。

マイホームを手に入れる選択肢の1つとして

親子ローン

一戸建てや分譲マンションといった住宅を買う際は、よほど預貯金に余裕のある方でない限り、銀行などの金融機関から購入資金を借り入れることになります。そして、その選択肢の1つに、親子ローンというものがあります。

これには、大きく分けて2つの種類があります。返済方法に違いはありますが、どちらのタイプも力をあわせて、お金を返していことには変わりありません。

1つは、それぞれ別々に融資を受け、同時に返済していくタイプです。もう1つは、引き継いで返済していくタイプです。

住宅というのは、人生におて非常に高い買い物です。どちらを選ぶかは難しい問題ですが、じっくり話し合って、より自分たちに適していると思えるほうに決めるのがよいでしょう。

親子リレーローンとは?

親子リレーローンというのは、親が家を建てるときに組んだローンを、子供が引き継いで返済していくローンのことを言います。普通、住宅ローンを組む場合の年齢の条件として、申し込みをするときの年齢が55歳から60歳以下であるというのと併せて、ローンを完済する年齢が70歳から80歳までという制限があります。

だから、50歳のときに家やマンションが欲しくなって、ローンを35年で組もうとしても、基本的に組むことが出来ないのですね。そこで便利なのが、親子リレーローンです。親の住宅ローンというバトンを、子供が引き継ぐと言う条件であれば、高齢の親御さんでも長期返済期間でローンを組むことが出来るのです。

ただし、この親子リレーローンには条件があって、そのローンを使う家に、親と子が同居しなければなりません。ローンを組む親と子供が同居をするという前提で、子供が親の連帯債務者になるからこそ、高齢でも住宅ローンの借入が出来るのです。通常は、住宅ローンの申し込みの年齢は、70歳未満でなくてはいけないのですが、子供が連帯債務者になる親子ローンでは、極端にいうと90歳でもローンが組めてしまいます。

また、親子リレーローンのメリットとして、親の収入の範囲であれば、子供の収入も合算できるから、親が自分の収入だけで借入をしようとするよりも、借入金を増やすことが出来ます。もし、親子で同居を検討しているのであれば、建て替えでも新築でも、親子リレーローンを利用すれば、家族全員で新しいお家に住むことが出来ますね。

親子ペアローンとは?

もしも親子で同居するのであれば、今あるお家を2世帯住居に建て替えるか、新しく大きなお家に購入を検討しますよね。もちろん、ご家族の人数にもよりますが、将来的に考えると、結婚や出産などで家族が増えていくのが普通のご家庭です。ですから、お家も後から建て増したりするよりは、最初からお部屋や収納場所などに余裕があるほうがいいですよね。

もともと2世帯住居というのは、水周りも2世帯分必要ですし、部屋数も普通の1軒屋より多くなるので、お家の価格もどうしても高くなってしまいます。つまり、いくらお家の購入を検討しても、お家を購入する金額のローンが組むほうが先決です。そこで、親子ペアローンというのがお勧めです。親子ペアローンというのは、簡単に言ってしまうと、親と子で資金を出し合って、住宅ローンを組むことです。

親子リレーローンというのは、子供が親の連帯債務者になりますが、親子ペアローンでは、それぞれが単独債務者となって借入をします。そして、親は子供の、子供は親の連帯保証人にならなければなりません。つまり、親と子供でそれぞれお金を借りて、一緒のお家を買う資金にするのですね。借入はそれぞれでするのですが、収入が合算して計算されるので、普通にローンを組むよりもたくさん借入が出来ます。だから、2世帯住宅などの、大きな家を買うことが可能になります。

よく、親子リレーローンと、親子ペアローンの違いが分からないという方がいらっしゃいますが、単純に考えると、返済期間が長いほうがいい場合は親子リレーローンで、借入をたくさんしたい場合は親子ペアローンということですね。

トラブル原因になることも

家を買ったり、建てたりする場合、ほとんどの人はローンを組むと思います。住宅ローンというのは、自分だけが組むのではなく、親と子供と連帯で組める親子ローンというのがあります。親子ローンと言うのは、親と子で住宅ローンの借り入れをして、返済期間を長くすることが出来たり、親子の合算した収入で借入金額を査定してもらえるので、借入金額を普通のローンよりも多くすることが出来ます。

ただ、住宅ローンというのは、借入をした当初は、新しい家があるのでモチベーションも高いですが、通常何十年にもわたって返済をしていかなくてはならないので、若干心の負担になってしまうことも事実です。でも、親子で借入を返済していくので、住宅ローンを抱えているという精神的なプレッシャーが少し軽減されるというのも、親子ローンのメリットのひとつですよね。

唯一のデメリットと言えば、親子間のトラブルがあったとき、一人で借入をしているときよりも面倒なことになってしまうのが親子ローンです。たとえば、子供さんが急に仕事がいやになって無職になってしまって、親御さんがずっと住宅ローンを負担しなくてはならなくなったり、逆に親御さんが無職になって子供さんがずっとローンを負担しなくてはならなくなる場合もあります。親子であるからこそ、甘えがでてしまって、負担がどちらかに加算されると、ほとんどの場合トラブルになってしまいます。

家の名義の問題や相続にまで話しが行ってしまうと、自分たちでは、なかなか丸く治めることが出来ないので、そんなときを無理をせずに専門家や弁護士に相談しましょう。

借り換えについて

最近は不況の影響で、新しい住宅の販売率が落ち込んでいたり、マンションも売れ残りが多いので、家の販売価格が下がっていますが、住宅ローンの金利も下がっているという現象が起こっています。自分の働いている会社がどうなるか分からない時代に、新しくローンを組むというのは、いくら家の価格が安くなっていて、住宅ローンの金利が下がっても不安が残りますよね。

でも、すでに住宅ローンを組んでいる方にとっては、先々の負担を軽くするチャンスでもあるので、是非借り換えをしたいと考えている方が多いのではないでしょうか。ただし、ただ単に金利が低いから、という理由で借り換えを考えると、損をしてしまう場合があるので、きちんとシュミレーションすることが大切です。

借り換えをするメリットの目安として、返済金額が1000万円以上あって、返済期間が10年以上残っているということと、金利の差額が1%以上あると言うのがあげられます。単純に言ってしまうと、この目安にかかっていなければ、借り換えをしてもあまりメリットがないと言うことですね。

普通の住宅ローンであれば、名義などもすべて自分のものだと思うので、借り換えを申請するのも比較的簡単ですが、親子ローンの場合は若干手続きが面倒かもしれません。もし、自分ひとりの名義にして借り換えをする場合、親の負担を肩代わりすることになるので、債務に贈与税がかかってしまい、借り換え自体が無駄になってしまう可能性があります。名義の問題など、素人では難しいことが多いので、まずは銀行に相談してみることが一番です。

別居でも大丈夫?

親子ローンというのは、親子リレーローンというものと、親子ペアローンというものの2種類があります。住宅ローンの申し込みの条件で、申込者の年齢が70歳未満でなければいけないというものがあるのですが、同居か同居予定の子供がそのローンを引き継いでくれる連帯債務者になる場合、70歳以上でもローンを組めるのが親子リレーローンです。

親子ペアローンというのは、親と子供がそれぞれ借入をするのですが、お互いに連帯保証人になって、返済を保証しあうというローンです。どちらの親子ローンでもそれぞれ借入するのに条件がありますが、親子リレーローンの場合、親と子供が別居しない、同居をするというのが条件となっています。だから、もし親子ローンを組みたいのであれば、別居はNGとなります。同居をしなければいけませんし、逆に同居をしたくないのであれば、親子ローンを組めない場合があります。

また、親子で一緒に生活をしていく中で、結婚や出産などの人生の転換期や、仕事で移動があったりした場合、どうしても同居が不可能になってしまい、別居という選択になる場合もあると思います。

仕事で転勤と言う不可抗力の場合は、金融機関も相談に乗ってくれると思いますが、もし嫁姑問題や、家族間での勝手な都合で同居が出来なくなった場合は、ローン形態が変更になる可能性があります。その際、長期で組んでいた返済期間が短くなって、毎月のローン返済額が増えてしまうことも考えられます。もし、親子ローンを組んでいて、何らかの理由で別居したいのであれば、事前に融資先に相談しておくことが肝心です。

フラット35は利用できる?

フラット35というのは、民間の金融機関の住宅ローンの債権を、住宅金融支援機構が買い取って証券化をすることにより、長期の固定金利が実現した住宅ローンです。住宅金融公庫の新しい住宅ローンとして、2003年にスタートしたフラット35ですが、ローンの内容的には住宅金融公庫と変わりません。

最長35年まで固定金利が続くので、長期の返済計画が立てやすく、また普通は住宅ローンの保証料や繰上げ返済などで手数料がかかるのですが、そういったものは一切無料なので若い人たちに人気の住宅ローンです。それに、フラット35でローンを組む場合には、住宅金融支援機構が独自の基準で物件審査をしているので、万が一のとき、ローンの残債が免除される機構団信制度もあります。

また、フラット35でも、民間の金融機関と同じように親子で借り入れが出来る、親子ローンがあります。フラット35の親子ローンは、親子リレー返済といって、条件は民間の親子リレーローンとほぼ同じですが、借入する親子の同居や、申し込み者の共有持分が2分の1以上なければならないというのは、2008年の4月に撤廃されました。親子リレー返済は、団体信用生命保険に加入しなければならないのですが、まずは親だけが加入すれば大丈夫です。

親の年齢が80歳を超えたら、子供が加入しなければいけませんが、もし、親が団体信用生命保険加入中に死亡してしまった場合には、団体信用生命保険がローンを完済してくれるので、ローンが子供に引き継がれることはありません。フラット35の審査基準は、若干厳しいかもしれませんが、出来れば借入できると理想的ですね。

相続はどうなる?

親子ローンというものには、親子リレーローンと親子ペアローンというものがありますが、親子リレーローンというのは住宅金融支援機構のものが代表的です。住宅金融支援機構の親子リレー返済であれば、親の年齢ではなく、連帯保証人となる子供の年齢にあわせて返済期間が設定することが出来るので、ある程度長期間の返済が可能になります。

ただし、この親子ローンにはデメリットがあって、もし親御さんに何かあって子供さんがローンを支払わなくてはいけない、と言うことになる可能性があるのに、共有の持分は2分の1までしか持つことが出来ません。また、親と子での借入金額や返済しなければいけない金額、共有している部分としていない部分があいまいなので、いざ相続などの問題が出たときに、トラブルになりやすいのが欠点です。

その点、親子ペアローンならば、親子それぞれで借入をして、返済も各自で行うので、借金に関してはすべて自己責任で行えます。でも、親子の収入を合算して借入が出来るので、借り入れ金額は自分だけでローンを組むよりも多く借りられます。

ですから、2世帯住宅などを建てる場合などに、借入先が何社かに分かれることもなく、とても便利ですし、なんといっても借入金額、返済金額はもちろん、共有部分が明確になっているので、相続の際トラブルが避けられます。お家を建てたり、買ったりするときは、それぞれの家庭の予算や返済計画があると思いますが、相続のことも頭に入れてローンの組み方を考えたほうがいいですね。

離婚した場合は?

親子ローンを組む場合、特に女の方ですと、旦那さんがローン申込人かローン継承者になるパターンが多いと思います。もし、旦那さんが自分の子供さんと親子ローンを組んだり、自分の親御さんと親子ローンを組む場合には、あまり問題はないのですが、もし義理の親子同士で親子ローンを組んでしまった場合、いろいろと面倒なことがあります。

その面倒なことの筆頭が、離婚ですね。離婚してしまうと、名義変更など各庶務手続きが必要ですが、借入先からの審査なども大変かもしれません。義理ではなく、本当の親子で普通にローンが組めれば、なんの問題もありませんが、もし支払い能力がないと判断されてしまうと、親子ローンではなくなってしまい、返済期間が短くなったり、毎月の返済金額の負担が大きくなってしまうことも考えられます。

また、名義が2人になっていた場合、それを処理しないままでいると、相続などのときに、半分は離婚相手に持っていかれてしまう恐れがあります。つまり、お家が半分、ローン返済もしていない相手に相続されてしまうということです。離婚する場合には、ほかの事で手一杯かもしれませんが、親子ローンを組んでいる場合には、面倒でもすべての手続きを滞りなく行ってください。

中には、あまり把握しないで親子ローンを組んでしまって、離婚したらどうしていいかわからない、と言う方もいらっしゃると思うので、そういう場合はきちんと専門家に相談して、処理にぬかりがないようにしておくことをお勧めします。

借り入れの条件は?

普通の住宅ローンの借入をするのは、その家を購入する名義人ですが、親と子で債務を分け合える親子ローンというのも人気があります。この親子ローンというのは、基本的には、親子リレーローンのことを言います。親子リレーローンとは、親が金融会社から借入をするのですが、子供が連帯債務者となる必要があり、親に何かあった場合には、債務がすべて子供に振りかえられます。

親子ローンは、民間の金融会社でも取扱っていますが、住宅ローンなので、住宅金融支援機構のフラット35が取扱っている親子リレー返済が一般的です。親子ローンを組むには条件があって、まず当たり前ですが、申込者の子供か配偶者で、定期的に収入がある人が連帯債務者にならなければいけません。そして、申込者が借入を申し込みするときの年齢が、70歳未満というのも、絶対条件です。

民間の金融機関では加入は義務付けられていないのですが、フラット35の親子リレー返済を利用する場合は、団体信用生命保険に加入しなければなりません。これに加入するのは、申込者だけで、連帯債務者は加入しなくても大丈夫です。親子ローンの条件というのは、もっといろいろ細かく設定されているのですが、おおまかなところでは上記のような条件を満たしていれば、借入出来るでしょう。

また、一般の金融機関の親子ローンの中には、敷地面積が200平方メートル以上で、基準値を満たした耐久性を持った2世帯住宅などの条件を満たせば、最長50年間の返済期間がある、超長期親子リレー返済と言うものもあります。ただ、あまりにも長期の返済というのは、金利負担がかかるので、あまり利用する人はいないというのが現状です。

名義変更はできる?

親子ローンというのは、基本的には、親が主体となって住宅ローンを組むので、名義も親の名前になっていると思います。親子ローンとは言っても、あくまでも、子供は連帯債務者という立場なので、親御さんが元気で何の問題もなくローンを完済してしまえば、子供には何の債務も残りません。

この場合の親子ローンというのは、親子リレーローンのことなので、もし、親子ペアローンを組んでいる場合には、借入も返済も親と子、それぞれでしていかなければいけません。その代わり、自分の持分をほかの人に名義変更したりするのも、それぞれが返済が終われば、トラブルもなくすることが出来ます。

ただし、親子リレーローンの場合は、ローンにしてもお家本体にしても、名義変更をするのは、いろいろと手続きや条件が大変かもしれません。ローンを名義変更する場合、まず、名義変更される人に返済能力があるかどうかの審査がありますし、それに通らなければ名義変更出来ません。

万が一名義変更をしてもらえても、金融会社の判断で、ローンの形態が親子ローンから普通の住宅ローンに切り替わるかもしれないので、金利や返済期間、毎月の支払い額が変わってしまう可能性があります。持ち家を名義変更する場合には、ほとんどの金融機関では、親子ローンの返済が終わってからでなくては名義変更は出来ませんし、完済していたとしても税金がかかります。どの場合の名義変更でもそうですが、名義変更をしなければならない理由が、よっぽど重大なことでない限りは、あまり変更などをしないほうがいいでしょう。

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