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住宅ローン借り換え相談比較。利息が他の銀行と比較して高く、低金利のネット銀行などに乗り換えたい。そんな方向けに、条件・諸費用・手数料・手続きなどを考察。

住宅ローンの返済額、もっと安くなるかも…

住宅ローン借り換え

自分が今月々支払っている額が高いなと感じたことはありませんか?もっと低いところに乗り換えられたら返済額もずっと安くて済むのにと考えずにはいられませんよね。それほどその支払いというものは普段の生活を圧迫している出費なのです。仮にその支払いさえなかったらどんなにゴージャスな生活が可能になるか考えてみてください。

とはいえいったん借りたお金、しかも1000万円を越えるような大金ですから相応の期間に渡って支払い続けなければならないことも事実です。またアメリカのサブプライム問題に端を発した世界同時不況からも立ち直っているとはとても言い難い状況です。働いても働いても給料の方は下がりっぱなし、将来の展望さえおぼつかなくなってしまいそうです。

こんな時代だからこそちょっと視点を変えて借り換えを考察してみましょう。頭の中で考えてばかりでは1円も得にはなりません。「お得」は大好きだけどなんとなく面倒くさい、返済の問題ってやたら難しい数字や専門用語が多くてよくわからないと、手をつけないのはもったいないことです。

まずは行動を起こしましょう。タンスの引き出しから銀行との契約書や返済額の一覧表などを引っぱりだしてなんとかうまくいかないか今一度確認してみましょう。

住宅ローン借り換えとは?

住宅ローンの借り換えはうまく成功した場合には何百万円もの出費を抑えることが可能です。または月々の支払い額を大幅に減らすことができる場合もあります。あるいは月々の返済額はそのままに返済期間を大幅に短縮できる場合もあります。今後は住宅ローンでも金利は上がりこそすれ下がることはほとんど考えられません。言ってみれば今こそ住宅ローン借り換えのチャンスなのです。

では住宅ローンの借り換えが効果的な人とはどのような人の場合でしょうか。
●金利の高い時代に住宅ローンを組んでそのまま返済を続けている場合。
●変動金利型の住宅ローンを組んだ人で、当初のサービス金利の期間が終わり金利が大幅に上がってしまってなんとかしたいと考えている場合。
●現在はそれほど負担となる返済額ではないが将来の金利の上昇のリスクを今のうちから回避しておきたい。
こうした項目にあてはまる人はすぐにでも住宅ローン借り換えを検討した方がいいでしょう。

一般的によく言われる住宅ローン借り換えの目安として、
●自分の住宅ローンと現在のローンとの金利の差が1%以上ある場合。
●返済の残り期間が10年以上残っている場合。
●住宅ローンの残高が500万円以上ある場合。
などの場合には住宅ローン借り換えを実行する方がいいと、従来は言われていましたが最近は少々事情が変わりつつあります。というのも住宅ローン借り換えの需要は非常に多く、金融機関にとってはドル箱の一つです。そのため各金融機関が様々にアイデアを凝らした素晴らしい住宅ローン借り換えプランを次々と発表しています。そのため例え金利の差が1%を下回るような場合でも住宅ローン借り換えをすることによって大きなメリットが得られることがあるのです。

どうして借り換えが必要なの?

ここではちょっと住宅ローンの金利について脇道に入ってみます。今では廃止されている「ゆとり返済」と「ステップ返済」について見てみます。

一昔前は住宅ローンの審査は今以上に厳しいものでした。住宅ローンのハードルは高く、マイホームを持つことは非常に大変なことだったのです。そのために国が景気対策の一環として設定したのが「ゆとり返済」と「ステップ返済」でした。これらの内容は公庫での融資において返済期間が35年の住宅ローンを組んだ場合に最初の5年間だけは50年返済で計算した返済額におさえるというもので、6年目からは返済額が大幅に上がってしまいます。

低収入の人にたいしても住宅ローンの査定が低くなるようにという目的でしたが、実際には6年目以降の返済に困窮し、自己破産をするケースなどが相次ぎました。そのためこの「ゆとり返済」「ステップ返済」は平成12年に廃止されました。

さて今回この「ゆとり返済」「ステップ返済」の話題を持ってきたことには理由があります。住宅ローンの安易な選択がいかにその後の生活に大きな影響を与えることになるかということを感じてもらいたかったのです。

今の住宅ローンに無理があるな、少し研究して住宅ローン借り換えを実行すれば返済が楽になるなというような人はすぐに行動を起こして欲しいのです。たかが金利1%の違いと考えてはいけません。1000万円を越えるような返済額が残っている場合、住宅ローン借り換えを行うことで数百万円もの支払いを削減することが可能なのです。しかも今は住宅ローン借り換えを行うにはもってこいの好機です。

借り換え時に必要な諸費用

住宅ローン借り換えに必要となる諸費用について見てみましょう。住宅ローン借り換えの利用においては諸費用の確認は非常に重大な意味があります。シミュレーション上で50万円の減額が可能となった場合に諸費用が60万円かかってしまったというのでは、せっかく住宅ローン借り換えをしても、意味はないどころか下手をすると損をしてしまう場合もあるからです。また最近では住宅ローン借り換えは様々な金融機関で行われていますから各機関ごとの諸費用の比較も重要です。以下は住宅ローン借り換えの際に一般的に必要となってくるものです。

●手数料
最近はどの金融機関でも住宅ローンを扱うようになり、競争が激化しているために住宅ローンの金利そのものは低下する傾向にありますが、一方で手数料に関しては以前とさほど変わらない、あるいは若干ですが増える場合もあるようです。また複数の住宅ローンを組む場合には当然手数料もローンの数だけ増えてしまいます。注意しましょう。

●保証料
保証料というのは住宅ローン借り換えの際の諸費用のほとんどを占めています。この場合の保証というのは将来的に貸し倒れになるリスクを回避する目的で設定されるもので、住宅ローンの借り入れの条件の一つとなっています。以前は住宅の購入などの際には連帯保証人をつけるというシステムが多かったのですが、最近ではほとんどの住宅ローンで連帯保証人の代わりに保証会社を付けるようになっています。保証料の目安としては各機関によっても差がありますが、1000万円の借入額に対して20万円程度というのが一般的です。3000万円借入れる場合には60万円となります。最近ではこの多額な保証料を無料にする金融機関も出てきました。確かに60万円近い金額が不要となることは大きなメリットですが、その反面住宅ローン借り換えの審査が厳しくなっています。

●登録免許税
抵当権の抹消及び抵当権の設定登記にかかる費用です。

●司法書士報酬
住宅ローン借り換えに伴い抵当権を登記してもらいます。

●ローン契約書印紙税
金銭消費貸借契約書の発行に必要となります。

●事務手数料
各金融機関によって異なりますが3万円前後です。

●団体信用生命保険料
金融機関側が負担する場合もあります。

借り換えができないケース

実は住宅ローン借り換えをしようと思って行動を起こしても住宅ローン借り換えができない場合があるのです。以下にどのような場合に住宅ローン借り換えができないのかまとめてみました。

●民間の同じ金融機関内では住宅ローンを借り換えできない場合があります。

●民間の金融機関から公的ローンへの借り換えは基本的にできません。

●実際に所有している住宅の評価が下がり、担保割れを発生している場合には原則として住宅ローン借り換えはできません。ただし一部の金融機関では担保割れした物件にも対応するプランがあります。

●以前の支払い課程で遅延や滞納などがある場合。

●契約者の健康上に問題がある場合。住宅ローン借り換えには団体信用生命保険に加入できることが前提となります。そのため慢性の病気などにかかった場合には住宅ローン借り換えができません。しかしこれも一部条件付きで可能となる場合がありますのであらかじめよく調べておくことが重要です。

●職場を変わって勤続年数が3年以内の場合。住宅ローンの審査では勤続年数は3年以上というのが一般的です。住宅ローン借り換えを予定しているときにはうっかり転職などをすることは控えましょう。

●同じ職業に関することですが会社を辞めてフリーターや無職となった場合、あるいは会社との雇用契約が変更されてパートやアルバイトとなった場合にも住宅ローン借り換えは難しくなります。

●借り入れ額に対して年収が十分でない場合。これは意外とよく見られるケースです。特に現在のような不況下に合っては年収が激減している場合などもあります。最初の住宅ローンのときにはなんら問題とはならなかった年収が知らないうちに住宅ローンのレベルを割り込んでしまっていることがあります。

借り換えの流れ

さて実際の住宅ローン借り換えはどのような流れで行われるのでしょうか。またどのような金融業者を選ぶのがいいのでしょうか。

住宅ローン借り換えに関しては以前は民間の金融機関でしか取扱いが行われていませんでしたが、現在では住宅金融公庫の後継となる住宅金融支援機構のフラット35(保証型)でも住宅ローン借り換えが可能となりました。このフラット35の利点は誰にでも利用できる点です。現在のような低金利でのフラット35への住宅ローン乗り換えにはすぐに効果が発揮できる場合があります。ただしフラット35の利用できる機関には現時点では限りがあります。

また最近の住宅金融支援機構ローン借り換え先として特にプッシュしたいのがネットバンクの利用です。中でも住信SBIネット銀行などのように保証料が無料となる場合などには多大なメリットが期待できます。しかもネットバンクは一様に金利も大幅に低く設定されているので住宅ローン借り換えの審査に通りさえすれば最良の選択肢となります。住信SBIネット銀行などの他ソニーバンクや新生銀行なども人気が高くおすすめです。

●さて住宅ローン借り換えの流れとしてはまず仮審査を各金融機関に申し込むことから始まります。ネット銀行などの場合にはインターネット上の所定の項目に必要事項を入力するだけで完了します。また口座は持っていなくてもかまわない場合がほとんどです。

●次にすることは申込書類の提出です。書類は郵送されてきますので必要事項を記入し押印を忘れずに送付します。

●正式審査が始まります。通知は約2〜4週間程度かかります。

●無事住宅ローン借り換えパスしたら契約書を提出します。

●融資実行は10営業日前後前までに書類が整っていることが必要となります。

●後は返済をスタートするだけです。

借り換えの4パターン

住宅ローン借り換えのパターンを金利の型ごとに4通りに分けて注意すべき点を見てみましょう。

1.変動金利から固定金利への住宅ローン借り換え
変動金利は固定金利よりもかなり低くおさえられていることが多いため、このパターンの住宅ローン借り換えでは最初はメリットが見いだせないかもしれません。しかし将来的な金利上昇のリスクを回避するために以外とよく行われる機会の多いパターンでもあります。特に現在のように低い金利が長く続いた後では金利が急上昇することも考えられます。そこを見越して今から金利上昇に備えておくわけです。

2.変動金利から変動金利への住宅ローン借り換え
金利の差が1%以上の開きになるようであれば借り換えの効果が期待できます。それ以内の金利差では保証金などの諸費用分がかなりかかってきますのであまりメリットはないかもしれません。この場合には諸費用も含めたシミュレーションを幾通りかの金利の差に分けて細かくシミュレーションしてみる必要があります。

3.固定金利から変動金利への住宅ローン借り換え
この場合には1と反対のリスクがあります。変動金利に借り換えることによって一時的な減額の効果は十分に期待できますが、今後金利が上がった場合には逆に損してしまう場合もあります。かなり低い金利の時代に固定金利で住宅ローンを組んでいる方の場合にはなおさら注意が必要です。金利の場合には目先の損得にとらわれ過ぎると後で後悔するようなことがあります。

4.固定金利から固定金利への住宅ローン借り換え
この場合にもやはり金利の差がどの程度あるかによっておすすめできない場合もあります。手数料が実際にどの程度かかるかを正確に計算しておく必要があるでしょう。

金利の種類

全期間固定金利型

文字通り支払いの全期間を通じて金利が固定されている住宅ローンです。金利は他のタイプに比べて高めとなります。

非常に金利が低い時代にはこのタイプを選択するメリットが大きいですが、金利が高い場合には選択するべきではありません。また金利が一定しているので将来に渡っての生活のプランニングや毎月の家計の管理上では見通しが立てやすいというメリットもあります。

しかし借り入れた後に金利が大きく下がった場合などには金利の負担は大きくなってしまいます。あまりにも金利の差が大きくなった場合には、住宅ローン借り換えを考慮するべきでしょう。

固定金利選択型

借入れの当面数年間は金利を固定し、その期間が過ぎた時点で再度固定金利を選ぶか変動金利とするか決定するタイプです。

当面の期間としては、3年、5年、10年、20年などの刻みで設定される場合が多いようです。

変動金利型

金利が公定歩合や市場の動向に連動して変化します。固定金利に比べると金利が低くなっている場合がほとんどです。

金利が高い状態で住宅ローンに加入する場合にはこのような変動金利型を選んでおくというのがセオリーです。しばらく様子を見て金利が充分下がった時点で住宅ローン借り換えを実施することでリスクを軽減することができます。

住宅ローンの場合金利そのものは通常1年に1回行われますが返済額はそのまま5年間に渡って固定されるものがほとんどです。また金利の変動に伴って返済額が変更となる場合にも増幅額は1.25倍までという規定があります。

変動型で注意を要するのは金利が急速に上昇している場合に返済額のほとんどを金利が占めてしまい、いっこうに元本が減らないという事態に陥るケースがあることです。

金融機関

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行は2007年に住友信託銀行とSBIホールディングスが出資して誕生したまだ新しい銀行です。様々な住宅ローンおよび住宅ローン借り換えのネット上のランキングでは新しい銀行であるにもかかわらず、登場以来長い間に渡ってトップという人気ぶりです。

まず何といっても住信SBIネット銀行の住宅ローン借り換えでは保証料が無料、この魅力は本当に大きいです。さらに団体信用保険料、8大疾病保障、一部繰り上げ返済の手数料などもすべて無料という嬉しい設定の上、固定金利特約型の基準金利では最大2.2%引き下げるなどという思い切ったサービスぶりが随所に見られます。特に8大疾病保障料が無料で受けられるのは他にはなかなか見られないサービスでアイデアのよさと思い切りのよさを十分に感じさせてくれます。

住信SBIネット銀行の顧客想いの利便性のよさは住宅ローン借り換えに限らず様々な商品でもよく実感することがあります。ちなみに固定金利特約型の場合実質年率は、5年で1.57%、10年で2.05%、20年で2.70%、30年で2.85%となっていますので住宅ローン借り換えとして利用するには文句なしの低い金利です。

住信SBIネット銀行の住宅ローン借り換えでは最大融資額は1億円まで、また口座の開設と住宅ローン借り換えの申込みは同時にできますのでまったく手間要らずのうちにすべての作業がネット上で完了します。

新生銀行

住宅ローン借り換えでは住信SBIネット銀行と並ぶ人気を博しているのが、新生銀行のパワースマート住宅ローンです。こちらも徹底的に顧客想いのサービスがそろえられています。

まず新生銀行の住宅ローン借り換えでは保証料が無料、一般的には3000万円も借りると60〜70万円もかかってくる保証料が無料なのですから本当におどろきです。こう言っては何ですが、保証金無料の銀行と比べると、通常通りに保証金を請求している金融機関では何か損する感じすら抱いてしまいます。また繰り上げ返済も何度行っても無料です。ローンはどのようなローンであっても少しでも余裕があれば1日でも早く返してしまいたいものです。しかし繰り上げ返済を行うたびにいちいち手数料を取られていては手数料だけでもばかになりません。団体信用保険料ももちろん無料です。

金利は10年の固定金利が2.25%、30年の固定では2.950%となっています。住宅ローン借り換えようとして十分に利用できる金利の低さです。また新生銀行の住宅ローン借り換えの場合、事務手数料が他の金融機関と比べて大幅に安いというのも人気の一つになっています。実際に住宅ローン借り換えの際にかかってくる事務手数料は個人による差はありますがおおむね5万円程度、これなら印紙代などの諸費用分がまるまる浮いてくる感じで何ともお得感があります。

新生銀行の住宅ローン借り換えの融資金額は最大で1億円までです。手配すべき書類は若干他の金融機関よりも多めですが、これもしっかりと査定を行うことで保証金などがすべて無料になっていることを考えればたいした手間ではありません。

都道府県

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